Een artikel van Patrick Haccou en Carola van Andel van Nysingh Advocaten.

Kostenverhaal ziet op kosten die gemeenten maken voor de aanleg van (publieke) voorzieningen bij gebiedsontwikkeling door een private partij. Als afspraken over kostenverhaal niet in een anterieure overeenkomst zijn vastgelegd, komt de publiekrechtelijke regeling in beeld. Kosten mogen dan alleen worden verhaald als ze voldoen aan de drie PPT-criteria (proportionaliteit, profijt en toerekenbaarheid).

Omgevingswet

Voor publiekrechtelijk kostenverhaal geeft de Omgevingswet straks twee opties: kostenverhaal met en zonder tijdvak. Met tijdvak blijft het kostenverhaal vrijwel gelijk aan de huidige regeling uit de Wro, met een helder eindbeeld, fasering en einddatum. Kostenverhaal zonder tijdvak is bedoeld voor organische gebiedsontwikkeling. In het omgevingsplan zijn dan globale functieaanduidingen opgenomen die divers kunnen worden uitgewerkt.

Hiermee voorziet de Omgevingswet in een doorontwikkeling van de huidige regeling. De bruikbaarheid van de regeling als ‘stok achter de deur’ wordt vergroot en de regeling wordt beter geschikt voor verschillende gebiedsontwikkelingsopgaven, zoals transformatie en krimp. Ook wordt het eenvoudiger om organische gebiedsontwikkeling toe te passen of te werken met uitnodigingsplanologie. Daardoor kan beter met onzekerheden worden omgegaan en kunnen ook toekomstige ontwikkelingen worden gefaciliteerd.

Wat blijft er gelijk onder de Omgevingswet?

  • De anterieure overeenkomst blijft onder de Omgevingswet bestaan, evenals de posterieure overeenkomst.
  • Bovenwijkse voorzieningen en bijdrage ruimtelijke ontwikkeling komen terug onder de noemers ‘gebiedsoverstijgende kosten’ dan wel ‘bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied’. De wetgever heeft aangegeven de nieuwe ‘bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied’ volledig te laten aansluiten op de huidige bijdrage ruimtelijke ontwikkeling.
  • Ook de PPT-criteria komen terug in de Omgevingswet.

Wat verandert er onder de Omgevingswet?

  • Er komt een wettelijk verbod om te bouwen zonder betaling (of zekerheidsstelling).
  • Er is geen afzonderlijk besluit meer nodig voor kostenverhaal (exit exploitatieplan). In plaats daarvan moet er een geïntegreerde regeling komen als onderdeel van het omgevingsplan, de omgevingsvergunning of het projectbesluit.
  • Organische gebiedsontwikkeling en toedeling van globale functies wordt eenvoudiger, omdat bij vaststelling van het omgevingsplan nog geen gedetailleerde raming bekend hoeft te zijn.
  • De verplichting periodieke herziening regels kostenverhaal vervalt.
  • Verdeling van kosten vindt straks plaats naar rato van de opbrengsten, niet meer op basis van uitgiftecategorieën en gewogen eenheden.
  • Er komt meer keuzevrijheid voor de waardering van de gronden. Dit is straks bijvoorbeeld ook mogelijk op basis van de WOZ-waarde.
  • De verplichte macro-aftopping geldt stras alleen bij integrale gebiedsontwikkeling.
  • Er is geen mogelijkheid meer tot intergemeentelijk kostenverhaal.
  • Het moment en de wijze van eindafrekening worden niet langer voorgeschreven.
  • Het innen van kosten gebeurt straks niet langer via de omgevingsvergunning, maar via de kostenverhaalsbeschikking, ook wel de beschikking bestuursrechtelijke geldschuld genoemd.
  • Initiatiefnemers kunnen vanaf vijf jaar na betaling een individuele eindafrekening vragen.
  • Er wordt (naast de al bestaande privaatrechtelijke mogelijkheid) een publiekrechtelijke mogelijkheid geïntroduceerd om een financiële bijdrage voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving af te dwingen.

Tot slot wijzen wij u graag nog op een wijziging met het oog op de energietransitie. Als kosten alleen betrekking hebben op het aansluiten van de locatie op de nutsvoorzieningen, is dit onder de Omgevingswet geen reden meer om af te zien van kostenverhaal. In het licht van de actuele discussies rond de aansluitplicht, de belasting en capaciteit van het elektriciteitsnet en het verhalen van de kosten van investeringen op gebruikers, een begrijpelijke keuze.

Anterieure overeenkomst vooruitlopend op de Omgevingswet?

Op dit moment zijn diverse gemeenten volop in onderhandeling over anterieure overeenkomsten voor ontwikkelingen na inwerkingtreding van de Omgevingswet. Daarom is het van belang om het overgangsrecht scherp te hebben.

De Invoeringswet Omgevingswet regelt namelijk de eerbiedigende werking van een reeds gesloten anterieure overeenkomst (als bedoeld in artikel 6.24 Wro, ook wel grondexploitatieovereenkomst genoemd). Dat betekent dat het oude recht blijft gelden als de anterieure overeenkomst vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet is gesloten (artikel 4.112 Invoeringswet).

Wilt u voorsorterend op een ontwikkeling die onder het regime de Omgevingswet gaat vallen al een anterieure overeenkomst sluiten? Wij helpen u graag verder. Neem gerust contact op met Patrick Haccou (t: +31 6 229 078 06 of e: patrick.haccou@nysingh.nl of Carola van Andel, (t: +31 (0)6 13 00 45 93 of e: carola.vanandel@nysingh.nl) of met een van de andere specialisten van ons team Grondzaken en gebiedsontwikkeling.

Dit blog betreft een bewerkte versie van een eerder geplaatst artikel in het magazine Nysingh Nieuws | Omgevingswet | Editie 4.