onteigening

Onteigening: werkelijke waarde op basis van potentieel gebruik

Een artikel van Marie-Anna Bullens van Hekkelman Advocaten.

In het vonnis van 4 september 2019 (ECLI:NL:RBLIM:2019:9394) heeft de rechtbank Limburg zich in een onteigeningskwestie uitgesproken over de hoogte van de schadeloosstelling voor een agrarisch perceel met een bedrijfswoning. Het gaat om de vraag of de werkelijke waarde moet worden begroot op basis van voortzetting van bestaand gebruik of op basis van het potentiële gebruik. In deze blog gaan wij verder in op deze vraag.

De casus

Het gaat om de onteigening van een perceel waar in het verre verleden een kleinschalig agrarisch bedrijf is uitgeoefend. Op peildatum is het gebruik op het perceel niet meer in overeenstemming met de oude bestemming. Zo is er geen agrarisch bedrijf meer en de woning is niet meer in gebruik als bedrijfswoning.

Deskundigen hebben het onteigende getaxeerd naar zijn waarde als voor glastuinbouw te ontwikkelen perceel met bedrijfswoning. De werkelijke waarde werd daardoor gewaardeerd op € € 633.380,-.

Zowel de gemeente (de onteigenende partij) als de eigenaar (de onteigende partij) bestrijden de waardering van deskundigen.

De uitspraak van de rechtbank

Als maatstaf voor de beoordeling van de werkelijke waarde van het onteigende geldt dat moet worden uitgegaan van een prijs die tot stand is gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper (zie artikel 40b van de Onteigeningswet).

De rechtbank beoordeelt op basis van (-) de specifieke kenmerken van het onteigende, (-) de specifieke kenmerken van een redelijk handelend koper en (-) de specifieke kenmerken van een redelijk handelend verkoper op welke wijze de werkelijke waarde moet worden begroot.

Het onteigende

Uit de beschrijving van de specifieke kenmerken van het onteigende blijkt dat de bestaande woning werd verhuurd aan arbeidsmigranten, onderhoud nodig had, inmiddels is gesloten en dat de aanwezige loodsen slooprijp zijn. Het agrarische bedrijf is al 15 jaar geleden beëindigd. Het gebruik is niet in overeenstemming met de oude bestemming en ook niet met de huidige bestemming ‘Agrarisch-Projectvestiging Glastuinbouw’.

Verder is volgens de rechtbank het perceel te klein om een nieuw zelfstandig glastuinbouwbedrijf te vestigen. Het perceel is 2,5 ha. groot, terwijl voor een nieuw glastuinbouwbedrijf tenminste 5 ha. benodigd is. Het perceel wordt ook nog eens aan drie zijden omsloten door een bestaand glastuinbouwbedrijf.

Hieruit trekt de rechtbank de gevolgtrekking dat een redelijk handelende koper slechts geïnteresseerd zal zijn in de koop van het perceel zonder bedrijfswoning, voor uitbreiding van het eigen (glastuinbouw)bedrijf.

De koper

Uit de specifieke beschrijving van de redelijk handelend koper blijkt dat er feitelijk slechts één gegadigde koper is, namelijk de eigenaar van het naastgelegen glastuinbouwbedrijf. Deze zal alleen geïnteresseerd zijn in een optimaal in te vullen perceel zonder bedrijfswoning.

Dit laatste blijkt volgens de rechtbank uit het gegeven dat in de directe omgeving geen nieuwe bedrijfswoningen worden gebouwd en niet blijkt van behoefte aan nieuwe bedrijfswoningen.

Kort samengevat overweegt de rechtbank dat sprake is van een koper die in een relatief sterke positie zit. Hij zal een mooie gelegenheid niet laten lopen, maar hoeft niks. Bij een transactie zal de koper zich door bedrijfseconomische overwegingen laten leiden (r.o. 2.10.).

De verkoper

Daar stelt de rechtbank de overwegingen van een redelijk handelende verkoper tegenover: deze zal voortzetting van het feitelijke gebruik niet aantrekkelijk vinden, omdat:

(a) kamerverhuur aan arbeidsmigranten in strijd is met de vigerende bestemmingsplannen en slechts vanwege de naderende onteigening door de gemeente is gedoogd en
(b) de onderhoudstoestand van zowel woning als loodsen investeringen zou vergen (in herstel dan wel sloop).

Daarnaast zal die verkoper zich realiseren dat het perceel te klein is voor het ontwikkelen van een zelfstandig nieuw glastuinbouwbedrijf en dat er op deze locatie geen vraag is naar een bedrijfswoning, terwijl ander gebruik van de woning niet is toegelaten.

Kort samengevat overweegt de rechtbank dat sprake is van een verkoper die in een relatief zwakke positie zit. De verkoper zal zich bij een transactie laten leiden door de gedachte dat een substantieel vermogen vast zit in een niet door haarzelf gebruikt perceel waar zij feitelijk weinig kanten mee uit kan (r.o. 2.11.).

Conclusie van de rechtbank

De rechtbank concludeert dat de werkelijke waarde van het onteigende alleen bestaat uit de waarde als voor glastuinbouw te ontwikkelen perceel. De prijs daarvoor neemt de rechtbank over van deskundigen, zijnde € 18,- per m². Dit is gebaseerd op € 30,- per m² als uitgangspunt, minus de kosten voor het bouwrijp maken á € 10,- per m² en de sloopkosten voor de opstallen á € 2,- per m².

Op grond van deze berekening komt de rechtbank tot een beduidend lagere waardering van de werkelijk waarde dan deskundigen, namelijk € 462.528,- in plaats van € 633.380,-.

In het kort

De rechtbank komt in dit vonnis dus tot een ander oordeel dan de rechtbankdeskundigen. De werkelijke waarde moet in dit geval worden begroot op basis van het uitgangspunt dat het gehele perceel in de berekening wordt meegenomen als een voor glastuinbouw te ontwikkelen perceel (de potentiële waarde). De werkelijke waarde wordt niet berekend op basis van het bestaande gebruik, waardoor een afzonderlijke prijs voor de bedrijfswoning niet aan de orde is.

Beperking in exploitatieplan kan belemmering vormen onteigening; het vervolg. De Hoge Raad spreekt.

Een artikel van Egbert de Groot en Jeanny Romme van AKD.

De les voor de praktijk

Een exploitatieplan kan in de weg staan aan onteigening, als de regels daaruit in de weg staan aan de realisatie van het plan waarvoor onteigend wordt, maar dit geldt niet voor elke regel uit het exploitatieplan.

 

In ons blog van vorige maand attendeerden wij op de conclusie van de AG van 10 mei 2019 in een procedure waarin een eigenaar zich verzette tegen de vervroegde onteigening van zijn perceel. De percelen zijn niet binnen de in het exploitatieplan vastgestelde termijn bouwrijp gemaakt. Volgens de eigenaar kon de gemeente de werkzaamheden waarvoor onteigend werd niet uitvoeren en ontbrak daarom de noodzaak tot (vervroegde) onteigening. De rechtbank wees het noodzaak-verweer af: realisering van het bestemmingsplan is het doel en de juridische grondslag voor onteigening en niet het uitvoering geven aan regels van een exploitatieplan. Op 28 juni 2019 wees de Hoge Raad arrest in deze zaak.

 

Hoge Raad volgt de visie van de Advocaat-Generaal: niet elke regel uit een exploitatieplan staat aan onteigening in de weg

De AG concludeerde dat een exploitatieplan een belangrijke rol kan spelen bij de vraag of er een onteigeningsnoodzaak is. Zo kan het niet voldoen aan de regels uit een exploitatieplan tot gevolg hebben dat een beroep op zelfrealisatie van een eigenaar wordt afgewezen. Ook kan een exploitatieplan in de weg staan aan het verlenen van een omgevingsvergunning waardoor een plan niet kan worden uitgevoerd. Dit alles kan ertoe leiden dat (de noodzaak tot) onteigening ontbreekt.

Een onteigening hoeft echter niet op elke strijdigheid met een exploitatieplan te stranden omdat niet iedere strijdigheid even zwaar weegt, aldus de AG en concludeert tot verwerping van het cassatieberoep. De Hoge Raad volgt dit.

Beperking in exploitatieplan kan belemmering vormen onteigening

Een artikel van Egbert de Groot en Jeanny Romme van AKD.

Les voor de praktijk: een exploitatieplan kan in de weg staan aan onteigening, als de regels daaruit in de weg staan aan het plan waarvoor onteigend wordt.

 Advocaat Generaal geeft visie op de verhouding onteigening en exploitatieplan

Begin oktober 2018 schreven wij een blog bij een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland in een procedure waarin een eigenaar zich verzette tegen de vervroegde onteigening van zijn perceel. De percelen waren niet binnen de in het exploitatieplan vastgestelde termijn bouwrijp gemaakt en daarom kon de gemeente volgens de eigenaar de werkzaamheden waarvoor onteigend werd, niet uitvoeren. Daarom zou de noodzaak tot (vervroegde) onteigening ontbreken. Tegen het vonnis heeft de eigenaar cassatie ingesteld. In diens advies aan de Hoge Raad concludeert de Advocaat Generaal (AG) bij de Hoge Raad op 10 mei 2019 dat de eigenaar geen gelijk heeft. Waarom niet?

 Wat concludeert de AG?

De AG concludeert – enigszins anders dan de rechtbank – dat een exploitatieplan een belangrijke rol kan spelen bij de vraag of er een onteigeningsnoodzaak is. Zo kan het niet willen voldoen aan de regels uit een exploitatieplan reden zijn om een beroep op zelfrealisatie van een eigenaar af te wijzen. Ook kan het exploitatieplan in de weg staan aan het verlenen van een omgevingsvergunning waardoor een plan niet kan worden uitgevoerd. Ook dat kan in de weg staan aan (de noodzaak tot) onteigening.  

 Niet elke regel uit een exploitatieplan staat aan onteigening in de weg

Het gaat de AG echter te ver om een onteigening te laten stranden bij elke strijdigheid met een exploitatieplan. De reden daarvan is dat niet iedere strijdigheid even zwaar weegt. In de zaak die aan de AG voorligt is het tijdvak dat in het exploitatieplan is vastgesteld, overschreden omdat de grondexploitatie door de onderhandelingen niet zo voorspoedig liep als verwacht toen het exploitatieplan werd opgesteld. Deze termijnoverschrijding bracht mee dat de vergunningplichtige activiteit in strijd was met het exploitatieplan. Bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan kan deze overschrijding echter eenvoudig worden opgeheven en het is aannemelijk dat dit ook in deze zaak zal gebeuren. Om die reden vindt de AG dat er geen grond is om de noodzaak tot onteigening in deze zaak te ontkennen.

 Wat was het oordeel van de rechtbank?

De rechtbank overwoog kort gezegd dat realisering van het bestemmingsplan het doel van en de juridische grondslag vormt voor onteigening en niet het uitvoering geven aan regels van een exploitatieplan en wees daarom het noodzaak-verweer af. Zelfde uitkomst, andere motivering.

​Wordt vervolgd…

Planschade in aanvulling op onteigeningsprocedure?

Een artikel van Franca Damen van haar website.

Kan een planschadevergoedingsprocedure aanvullende betekenis hebben ten opzichte van een onteigeningsprocedure? Deze vraag beantwoordde de Raad van State in een uitspraak van 6 februari 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:330).

Wat was er aan de hand?

De Minister van Infrastructuur en Waterstaat heeft een tracébesluit vastgesteld voor de aanleg van een nieuw tracé (van de N18 tussen Groenlo en Enschede) en de aanpassing van een bestaand tracé (van gedeelten van de N18). Dit tracébesluit is daarna twee keer gewijzigd vastgesteld.

Een landgoedeigenaar heeft ruim 1 hectare van zijn landgoed aan de Staat verkocht voor de aanleg van een deel van het nieuwe tracé van de N18. De Staat heeft de landgoedeigenaar hiervoor bij minnelijke schikking in een onteigeningsprocedure € 168.800 betaald. In dat bedrag is onder andere ruim € 25.000 opgenomen voor de verkoop van het perceelsgedeelte van ruim 1 hectare en € 90.000 voor de waardevermindering van het overblijvende landgoed als bedoeld in artikel 41 van de Onteigeningswet.

In de minnelijk tot stand gekomen koopovereenkomst staat onder andere het volgende vermeld:

“De nog nader te bepalen planschade maakt geen deel uit van de tussen partijen overeengekomen schadeloosstelling. Daarvoor zal verkoper te zijner tijd afzonderlijk kwijting verlenen.”

Op een later moment heeft de landgoedeigenaar verzocht om vergoeding van schade ten gevolge van de aanleg van het nieuwe tracé van de N18 nabij zijn landgoed.

Voor de beoordeling van dit verzoek heeft de Minister een schadecommissie ingesteld. De schadecommissie heeft onder andere overwogen dat de directe planschade door de minnelijke schikking anderszins is verzekerd.

De landgoedeigenaar is het hier niet mee eens en heeft daarom beroep ingediend tegen het besluit op zijn verzoek om vergoeding van schade.

Oordeel van de rechter

Op 6 februari 2018 heeft de Raad van State een uitspraak gedaan over dit beroepschrift. In de uitspraak is de vraag aan de orde of een planschadevergoedingsprocedure een aanvullende betekenis kan hebben ten opzichte van een onteigeningsprocedure. De Raad van State heeft deze vraag bevestigend beantwoord.

In deze kwestie is daarvoor van belang dat de landgoedeigenaar er gelet op de minnelijk tot stand gekomen koopovereenkomst van uit mocht gaan dat het in de schadeloosstelling opgenomen bedrag van € 90.000 voor waardevermindering van het overblijvende niet geheel of gedeeltelijk was bedoeld voor vergoeding van planschade. Gelet hierop gaat de Raad van State er niet van uit dat de door de landgoedeigenaar geleden planschade door de minnelijke verkoop van een gedeelte van het landgoed in de onteingeningsprocedure anderszins is verzekerd.

De Raad van State heeft het beroep van de landgoedeigenaar daarom gegrond verklaard.

Een Kamerbrief met onverwacht potentieel

Een artikel van Tijn Kortmann van het Stibbeblog.

Soms kom je spannende ontwikkelingen in het bestuursrecht op de meest onverwachte plaatsen tegen. Neem het onteigeningsrecht. Een terrein voor specialisten waar de harmoniserende werking van de Awb maar mondjesmaat wordt gevoeld. Een gemeente bijvoorbeeld, die anno 2017 wat akkerland wil onteigenen voor de uitbreiding van het bedrijventerrein aan de rand van het dorp, moet een procedure doorlopen die weinig Awb-herkenningspunten oplevert. De gemeenteraad neemt eerst een zogenaamd verzoekbesluit, dat het college van burgemeester en wethouders binnen drie maanden naar Zijne Majesteit de Koning zendt, vergezeld van het onteigeningsdossier. De Corporate Dienst van Rijkswaterstaat neemt dit verzoek namens de Koning in behandeling en legt na enige tijd een ontwerp-KB ter visie. Dan volgt een kort herkenbaar stukje, want over dit ontwerp kunnen gedurende zes weken zienswijzen worden ingediend. Inderdaad, artikel 78 Ow verklaart de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van toepassing, maar met enige modificaties. Na de zienswijzetermijn vindt namelijk een hoorzitting plaats en de beslistermijn van zes maanden loopt niet vanaf de indiening van het verzoekbesluit maar vanaf het einde van de zienswijzetermijn. Vervolgens nemen de zaken weer hun eigen loop: aan het Koninklijk Besluit tot onteigening gaat – hoewel het geen materiële wetgeving betreft – advisering door de Raad van State vooraf en het opstellen van een Nader Rapport. Dan volgt het onteigenings-KB. Dit besluit heeft als enig rechtsgevolg dat het een entreebiljet is tot de civiele rechter. Artikel 18 Ow bepaalt dat de gemeente de bij Koninklijk Besluit aangewezen eigenaar dagvaardt teneinde de onteigening te horen uitspreken en het bedrag der schadeloosstelling te horen bepalen.

Nu heeft de regering de Omgevingswet, meer precies: het voorstel voor de Aanvullingswet grondeigendom, aangegrepen om eens flink de Awb-stofkam door het eigengereide onteigeningsrecht te halen. In de internetconsultatie is voorgesteld om een einde te maken aan de rol van de Kroon en gemeenten de bevoegdheid te geven zelf een ‘onteigeningsbeschikking’ te nemen. Tegen zo een beschikking staat – anders dan tegen het huidige KB – op de gebruikelijke wijze beroep open bij de bestuursrechter. Verklaart deze het beroep ongegrond, dan staat de onteigening vast. De burgerlijke rechter blijft bevoegd om over de hoogte van de schadeloosstelling te oordelen. Het voorstel heeft een storm van protest ontlokt. Een belangrijk punt van kritiek was, dat toepassing van de Awb-regeling zou meebrengen dat de niet alerte eigenaar na zes weken geconfronteerd zou worden met de formele rechtskracht van de aan hem gezonden onteigeningsbeschikking. Zoals bekend maakt het dan niet meer uit hoe gebrekkig de totstandkoming en inhoud van deze beschikking ook geweest mogen zijn: de onteigening is daarmee een gegeven. Ook de Tweede Kamer vond dit een onaanvaardbare beperking van de rechtsbescherming tegen onteigening. Minister Schultz van Haegen heeft vervolgens – en nu wordt het interessant – aan de Kamer beloofd dat ook in het nieuwe stelsel onteigening niet zonder tussenkomst van de rechter zal kunnen plaatsvinden:

“In het conceptwetsvoorstel zoals dat eerder ter consultatie en toetsing is voorgelegd, was de toegang tot de bestuursrechter gewaarborgd, doordat de eigenaar beroep tegen de onteigeningsbeschikking kan instellen. Het initiatief om de rechter in te schakelen lag daarmee bij de eigenaar. Gezien alle andere waarborgen in het wetsvoorstel achtte ik het niet waarschijnlijk dat in de praktijk een eigenaar zou worden onteigend zonder dat de bestuursrechter zich heeft uitgesproken over de onteigeningsbeschikking, bijvoorbeeld omdat de eigenaar niet tijdig beroep zou kunnen hebben instellen tegen de onteigeningsbeschikking. Uit de reacties en adviezen blijkt dat het op veel bezwaar stuit dat die mogelijkheid toch niet geheel is uitgesloten. Om iedere schijn van vermindering van de positie en rechtsbescherming van een eigenaar uit te sluiten, ben ik voornemens om de voorgestelde onteigeningsprocedure zo te versterken dat de bestuursrechter bij elke onteigening betrokken zal zijn. De rol om de bestuursrechter in te schakelen komt daarmee bij het bevoegd gezag te liggen. Hiermee wordt gewaarborgd dat het geheel uitgesloten is dat een eigenaar wordt onteigend zonder dat de bestuursrechter zich heeft uitgesproken over de onteigening.”

Ik citeer, omdat de minister hier in Awb-perspectief iets revolutionairs zegt: het bestuursorgaan dat het besluit neemt krijgt vervolgens “de rol om de bestuursrechter in te schakelen”. Hoe zal dat precies in zijn werk gaan? Geldt hier ook een termijn van zes weken? Uit uniformiteitsoogpunt zou dat niet gek zijn, maar ik heb een sterk vermoeden dat de wetgever op dit punt voor gemeenten niet net zo streng wil zijn als voor de burger. Het voorstel voor de Aanvullingswet bepaalt nu dat de onteigeningsbeschikking vervalt als de gemeente niet binnen 12 maanden aan de burgerlijke rechter heeft verzocht om de schadeloosstelling vast te stellen. Zou die 12-maandentermijn ook gaan gelden voor het adiëren van de bestuursrechter? Dan krijgen we twee parallelle procedures, bij de bestuursrechter en bij de burgerlijke rechter. De heilzame effecten daarvan zijn al bekend uit het besluitenaansprakelijkheidsrecht. En welke rol speelt de eigenaar in dit geheel? Ik neem aan dat de bestuursrechter hem zal uitnodigen om als partij aan het geding deel te nemen, maar wat te doen als op die uitnodiging geen antwoord komt? Hoe ver moeten bestuursorgaan en rechter gaan om de eigenaar in het geding te betrekken en hem in de gelegenheid te stellen zich te verweren tegen de onteigening? Als de minister gehoor geeft aan het verzoek van de Kamer dat de rechtsbescherming van de eigenaar niet mag verminderen, dan ligt het voor de hand om aan te knopen bij de regeling van verstek (niet verschijnen van de gedaagde partij) in de civiele procedure. Vertaald in Awb-termen: het beroep wordt vereenvoudigd afgedaan en de eigenaar heeft de mogelijkheid van verzet.

Het is niet moeilijk, zo blijkt, om allerlei lastige vragen op te werpen naar aanleiding van de belofte van de minister. Tegelijkertijd is haar brief inspirerend. Want geldt niet voor veel meer besluiten dat deze zo ingrijpend zijn, dat ze eigenlijk niet uitgevoerd zouden mogen zonder tussenkomst van de rechter? Zo komt de kritiek op de formele rechtskracht van de onteigeningsbeschikking in een ander daglicht te staan, als bedacht wordt dat de afweging of het stukje akkerland moet plaatsmaken voor een nieuw bedrijf geschiedt in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan. Komt de grondeigenaar niet tijdig op tegen dit vaststellingsbesluit, dan is de koers al voor een groot deel gelopen. Ofwel: zou het wegbestemmen van bestaand gebruik en bestaande bebouwing niet ook moeten geschieden na tussenkomst van de rechter? En hoe kijken we aan tegen ingrijpende handhavingsbesluiten, die strekken tot afbraak van een woning, sluiting van een bedrijf of het verlies van een baan? Ook daar kan de zeswekentermijn voor de niet alerte burger dramatische gevolgen hebben. Voor uitkeringen aan de minima geldt hetzelfde en het is wat mij betreft op goede gronden dat Nico Verheij in zijn oratie van al weer ruim tien jaar geleden een lans brak voor het opgeven van de korte bezwaar- en beroepstermijnen in het socialezekerheidsrecht.

Zo blijkt vandaag het onteigeningsrecht een inspiratiebron voor een bekende en fundamentele discussie: rechtvaardigt de rechtszekerheid inbreuken op fundamentele rechten van burgers, zoals het recht op eigendom, family life en een redelijk bestaansminimum. In zekere zin is het toeval dat juist hier de gevolgen van de formele rechtskracht als onaanvaardbaar zijn betiteld en de minister bakzeil heeft moeten halen. Wat mij betreft illustreert het dat wij het spanningsveld tussen rechtszekerheid en rechtsbescherming in het bestuursrecht telkens weer kritisch moeten overwegen en heroverwegen. Accepteren dat iemand door een gebrek aan alertheid zijn huis, bedrijf of baan verliest, mag nooit een automatisme worden.

Dit Redactioneel is ook gepubliceerd in NTB aflevering 4/5.

Hoge Raad geeft gezichtspunten voor eliminatie van bestemmingsplannen bij onteigening

 

Een artikel van Van der Feltz Advocaten.

In een vijftal arresten van 15 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:24, ECLI:NL:HR:2016:25, ECLI:NL:HR:2016:66, ECLI:NL:HR:2016:67 en ECLI:NL:HR:2016:68) heeft de Hoge Raad verder inzichtelijk gemaakt wanneer een bestemmingsplan op grond van artikel 40c onteigeningswet moet worden geëlimineerd bij de bepaling van de onteigeningsschadeloosstelling.

Op grond van artikel 40c onteigeningswet wordt bij de vaststelling van de onteigeningsschadeloosstelling, geen rekening gehouden met de voor- en nadelen van het werk waarvoor onteigend wordt, overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt én de plannen voor die werken (de zgn. eliminatieregel). Concreet betekent dit dat een bestemmingsplan dat is vastgesteld ten behoeve van de realisering van een werk kan worden ‘geëlimineerd’ bij de bepaling van de schadeloosstelling. De schadeloosstelling wordt in dat geval berekend op basis van de bepalingen in het vòrige (niet-geëlimineerde) bestemmingsplan.

In de praktijk bestond onduidelijkheid over de vraag wanneer een plan geëlimineerd moest worden. Het uitgangspunt is altijd geweest dat de eliminatieregel terughoudend moest worden toegepast. Tot 9 juli 2010 betekende dit dat uitsluitend dwangbestemmingen (d.w.z. een bestemming die een gemeente op last van een hogere overheid vaststelt) werden geëlimineerd. Met de arresten van 9 juli 2010 (zie HR 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1634) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat ook bestemmingsplannen worden geëlimineerd die slechts zijn vastgesteld als juridisch-planologische onderbouwing van al bestaande, concrete plannen.

Eliminatie leidt er in de regel toe dat een waardeverlagende bestemming (infrastructuur) wordt geëlimineerd en de grondeigenaar schadeloosstelling ontvangt op basis van de vorige, meer lucratieve bestemming (zoals agrarisch gebruik). De onderhavige arresten draaien om de rechtspolitieke keuze of ook een waardeverhogende bestemming kan worden geëlimineerd. Oftewel: dient een stijging van de grondwaarde ten goede te komen aan de maatschappij of aan de grondeigenaar? De Hoge Raad lijkt geen concrete knoop te willen doorhakken, maar geeft in plaats daarvan een aantal gezichtspunten die van belang zijn bij de vraag of een bestemmingsplan al dan niet geëlimineerd kan worden:

a) artikel 40c onteigeningswet moet terughoudend worden toegepast;

b) de vraag of wordt geëlimineerd, dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Eliminatie kan niet voorshands voor bepaalde categorieën van gevallen worden voorgeschreven of uitgesloten;

c) door eliminatie is slechts plaats als het werk waarvoor wordt onteigend tot stand wordt gebracht voor rekening en risico van overheidslichamen als bedoeld in artikel 2:1 lid 1 en 2 BW en aldus sprake is van een ‘overheidswerk’;

d) de omstandigheid dat een overheid voorbereidingswerkzaamheden verricht (zoals bouwrijp maken), maakt niet zonder meer dat sprake is van een overheidswerk.

Daarnaast heeft de Hoge Raad verduidelijkt dat uitsluitend een bestemmingsplan waarin wordt voorzien in de bestemming waarvoor wordt onteigend, geëlimineerd kan worden. Eerdere bestemmingsplannen waarin die bestemming nog niet is opgenomen, komen niet voor eliminatie in aanmerking.

De Hoge Raad heeft dus geen harde rechtsregels gesteld, maar voor vrij ruime discussie vatbare gezichtspunten geformuleerd die van belang zijn bij de toetsing aan art. 40c onteigeningswet. Opmerkelijk is wel dat eliminatie is uitgesloten als de overheid niet voor eigen rekening en risico een werk tot stand brengt. Dit zou betekenen dat een overheid om de verwervingskosten van een perceel te drukken, mogelijk moet kiezen om de ontwikkeling van het gebied waarin het perceel ligt zelf ter hand te nemen. Deze aanpak wordt tegenwoordig echter juist te risicovol gevonden, reden dat gemeenten tegenwoordig de ontwikkeling uit handen geven aan marktpartijen.

Voor de volledige uitspraken, klik ECLI:NL:HR:2016:24ECLI:NL:HR:2016:25, ECLI:NL:HR:2016:66, ECLI:NL:HR:2016:67 en ECLI:NL:HR:2016:68.

Samenloop planschade/onteigening; vergoeding van schade anderszins verzekerd?

Een artikel van mr. B.S. ten Kate (Bas) van Nysingh Advocaten-Notarissen.

Een kampeerbedrijf vraagt om vergoeding van de schade die is ondervonden in verband met de wijziging van de bestemming van een deel van de tot het kampeerbedrijf behorende gronden. De bestemmingswijziging houdt verband met de aanleg van de binnenring Parkstad Limburg. Het verzoek wordt afgewezen met het argument dat vergoeding van de schade anderszins is verzekerd. Op het moment dat de gemeente omtrent het verzoek besliste had de rechtbank al onherroepelijk over die onteigening had besloten. Over de omvang van de schadeloosstelling was echter nog niet onherroepelijk beslist.

De rechtbank is het met de gemeente eens, maar de Afdeling vernietigt de uitspraak van de rechtbank. Zij overweegt daartoe dat nog niet onherroepelijk over de omvang van de schadeloosstelling is besloten en dat daarom niet met zekerheid kan worden gezegd dat de vergoeding waarop de exploitant ten titel van planschade aanspraak zou kunnen maken in die schadeloosstelling zal zijn begrepen. Bovendien wordt er op gewezen dat bij het bepalen van de schadeloosstelling niet dezelfde peildatum dient te worden gehanteerd als bij het vaststellen van de tegemoetkoming in planschade. Dat betekent volgens de Afdeling dat niet kan worden uitgesloten dat de planschadevergoedingsprocedure ten opzichte van de onteigeningsprocedure aanvullende betekenis kan hebben. De Afdeling draagt de gemeente op om opnieuw over het verzoek te beslissen nadat onherroepelijk over de in de onteigening toe te kennen schadeloosstelling is geoordeeld.

Deze uitspraak heeft grote praktische consequenties. De uitspraak brengt immers met zich dat een verzoek om planschade niet afgewezen kan worden enkel met een verwijzing naar de onteigeningsprocedure en de daarin verzekerde volledige schadeloosstelling. De Afdeling verlangt kennelijk dat wordt vastgesteld dat de schadeloosstelling de vergoeding waarop de belanghebbende aanspraak kan maken ten titel van planschade volledig dekt. Alleen dan kan het verzoek worden afgewezen met het argument dat vergoeding van planschade anderszins is verzekerd. Omdat bij de vaststelling van planschade en de taxatie van de schadeloosstelling bij onteigening verschillende peildata gelden zal deze situatie zich niet gauw voordoen.

Waarde onteigende gronden mede bepaald door bestemmingswijziging omringende gronden

Een artikel van Bob van de Boom van Wieringa Advocaten.

Op 14 februari 2014 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over de vraag of de waarde van onteigende gronden mede mag worden bepaald door een verwachte bestemmingswijziging van omringende of aanliggende gronden.

In deze zaak is grond onteigend ten behoeve van de aanleg van een N-weg. Nadat de onteigening is uitgesproken gaat het in dit arrest om de waarde van het onteigende en of bij het bepalen daarvan rekening mag worden gehouden met de verwachte bestemmingswijziging van aangrenzende gronden naar een woonbestemming.

Nadat het Hof heeft geoordeeld dat hiermee geen rekening mag worden gehouden oordeelt de Hoge Raad als volgt:

“Aldus heeft het hof miskend dat de waarde van het onteigende mede wordt bepaald door een voldoende reële verwachting over een wijziging van de bestemming van het onteigende, waarvan ook sprake kan zijn indien deze verwachting haar grond vindt in een verwachte wijziging van de bestemming van omringende of aanliggende gronden. Dit geldt ook indien het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex waartoe mede de omringende of aanliggende gronden behoren.”

Bij het bepalen van de waarde van het onteigende kan dus de verwachting dat aanliggende gronden door een bestemmingswijziging een woonbestemming verkrijgen mede van invloed zijn.